速牛配资 专家孟晓苏：房价之所以不能上涨，是因为法拍房太多！
近几年来，中国楼市持续低迷，尽管国家高层和地方政府陆续出台了一系列刺激政策，像什么降低首付、放宽限购、下调房贷利率等等，但依然无法阻止房价下跌。最近，著名的经济学家、被有人称为"中国房地产之父"的孟晓苏先生，再次抛出惊人的观点：房价之所以不能上涨，反而下跌，关键因素，是法拍房数量激增。
孟晓苏认为，当前房地产市场面临的最大问题，并不是需求不足，而是大量法拍房，对于房地产市场价格的严重冲击。且不说孟晓苏这个观点是不是正确，但国内存在着数量巨大的法拍房，这是是不容置疑的现实。根据最新的统计数据，在2024年，全国法拍房数量已突破了200万套，和2021年相比，增长了接近三倍。
展开剩余71%那么，这些数量巨大的法拍房，究竟是从哪里来的呢？据有关机构调查，主要有三个渠道：首先，房地产开发商的资金链断裂，导致在建的项目烂尾，被法院拍卖；其次，购房者停止偿还银行的房贷，被银行收回的房产；最后，是企业债务的违约，被处置的抵押房产。据悉，个人购买房产者的断供房，所占比例已经从2020年的35%，飙升到2024年的62%。当然，法拍房还不包括那些断供的烂尾楼。因为烂尾楼，法院是无法拍卖的。
根据孟晓苏先生的看法，法拍房对房地产市场（实际上就是房价的不涨反跌）的冲击，主要体现在以下三个方面：第一，法拍房份成交价格，是低于市场价的。一般情况下，其成交价只有市场价的70至80%，这就直接拉低了本区域房价中位数；第二，大量的法拍房，改变了市场的供需关系，导致部分地区房子的供过于求；第三，法拍房的负面示范效应，使购房者的观望情绪加大。据某个二线城市的情况，在一个区域内，如果法拍房的比例超过了15%，新建商品住宅的去化周期，就会延长3个月左右。
从经济学的角度来看，法拍房问题的本质，是房地产市场失灵的表现。当资产价格的下跌，触发强制平仓时，就会形成"死亡螺旋"：从价格下跌到抵押物价值缩水，到触发更多强制平仓，再到进一步压低价格。据说，这种现象在2008年美国次贷危机时出现过，上个世纪90年代，日本房地产泡沫破裂时，同样出现过。
对于巨量法拍房导致房价下跌的问题，孟晓苏提出了他觉得是正确的三个解决方案：首先，要建立法拍房的缓冲机制，他建议，由政府指定的机构，按合理价格收购部分法拍房，并把法拍房转为保障性住房；其次，完善个人的破产制度，给予诚实但不幸的债务人重生机会，也就是不把他们断供的房子拍卖；最后，设立房地产稳定基金，在房地产市场异常波动时，进行逆向调节。他还说，以上三条措施，在德国和新加坡等国，都有成功的先例。
孟晓苏还认为，房地产的市场调整，是必要的，但需要控制节奏，避免楼市硬着陆。他还建议，将房价每年的降价幅度，控制在5%以内。其实，孟晓苏的观点，就是违背市场规律，强行控制房价。
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